,,10 najčastejších chýb pri Samoprenájme nehnuteľnosti“

📘 E-BOOK: 10 najčastejších chýb pri samoprenájme nehnuteľnosti

Podnadpis: Ako prenajímať bezpečne, bez stresu a s maximálnym ziskom.
Vydavateľ: Realitná kancelária Finest Reality
Autor: Adriana Černeková

ÚVOD

Vážený prenajímaťeľ,
rozhodli ste sa prenajať svoju nehnuteľnosť na vlastnú päsť. Na prvý pohľad to vyzerá jednoducho – stačí nafotiť byt na mobil, zavesiť inzerát na Bazoš, vybrať sympatického človeka a čakať na nájomné.

Pravdou však je, že prenájom nehnuteľnosti je podnikanie ako každé iné a skrýva v sebe desiatky právnych, finančných a ľudských pascí. Slovenská legislatíva je navyše postavená tak, že ak spravíte chybu, zákon často chráni problémového nájomcu, nie Vás.

Tento E-book sme vytvorili preto, aby sme Vám ukázali 10 najčastejších chýb, ktoré majitelia pri samoprenajme robia, a pomohli Vám ich eliminovať. Naším cieľom je, aby Váš prenájom bol bezpečným prístavom a nie nočnou morou plnou stresu a prachu.

Príjemné a užitočné čítanie!

CHYBA 1: Použitie starej alebo „kamošovej“ zmluvy z internetu

• Problém: Väčšina majiteľov stiahne prvú šablónu z internetu, ktorá funguje podľa starého Občianskeho zákonníka. Tento zákon extrémne chráni nájomcu. Ak Vám prestane platiť, podľa tohto zákona ho nemôžete len tak vyhodiť. Musíte mu dokonca poskytnúť bytovú náhradu a súdiť sa s ním roky.
• Ako sa tomu vyhnúť: Pri prenájme obytných nehnuteľností vždy stavajte zmluvu výhradne na Zákone o krátkodobom nájme bytov . Tento moderný zákon umožňuje v prípade neplatenia alebo porušenia pravidiel legálne, rýchlo a bez súdov nájomný vzťah ukončiť a neplatiča vypratať.

CHYBA 2: Podcenenie osobného a finančného skríningu (Filtra)

• Problém: Na obhliadku Vám príde sympatický mladý pár, ktorý Vám na všetko prikývne. Vy im nadšene odovzdáte kľúče. O dva mesiace zistíte, že sú nezamestnaní, majú exekúcie a na nájomné jednoducho nemajú peniaze. Sympatický úsmev neznamená platobnú schopnosť.
• Ako sa tomu vyhnúť: Nebojte sa záujemcov pýtať na rovinu. Kde pracujú? Akú majú pracovnú pozíciu? Sú v skúšobnej dobe? Profesionálny maklér si dokonca overuje klientov vo verejných registroch dlžníkov a exekúcií. Slušný nájomca s tým nemá žiadny problém.

CHYBA 3: Nesprávne nastavená alebo príliš nízka kaucia (Depozit)

• Problém: Majiteľ si vypýta kauciu vo výške napríklad 300 eur, pričom mesačné nájomné s energiami je 600 eur. Nájomca v posledný mesiac povie: „Však mi strhnite nájomné z kaucie,“ a odíde. Vy prídete do bytu a zistíte, že okrem chýbajúceho nájmu sú zničené dvere a spotrebiče. Nemáte z čoho škodu kryť.
• Ako sa tomu vyhnúť: Štandardná kaucia musí byť vo výške minimálne jedného plného mesačného nájmu vrátane energií, pri drahších alebo kompletne zariadených bytoch sa nebojte vypýtať si dvojmesačnú kauciu. Kaucia slúži na krytie škôd a nedoplatkov, nikdy nie na platenie posledného nájmu.

CHYBA 4: Zlý prvý dojem a zanedbaná čistota nehnuteľnosti

• Problém: Majiteľ ukazuje byt v stave, v akom ho nechali predchádzajúci nájomníci – s vrstvou prachu, neumytými oknami alebo mastnotou v kuchyni. Myslí si, že si to nový nájomca uprace. Výsledok? Solventní a slušní ľudia sa otočia vo dverách. Pritiahnete len ľudí, ktorým na poriadku nezáleží – a presne tak sa neskôr budú správať aj k Vášmu majetku.
• Ako sa tomu vyhnúť: Prvý dojem rozhoduje o cene a kvalite nájomcu. Pred spustením obhliadok musí byt prejsť kompletným hĺbkovým čistením, umývaním okien a vyvetraním. Čistý a voňavý priestor pritiahne bonitnejších klientov a umožní Vám vypýtať si vyššie nájomné.

CHYBA 5: Chýbajúci alebo nepresný preberací protokol

• Problém: Pri odovzdávaní bytu len podáte kľúče. Pri odchode nájomcu po roku zistíte, že chýba televízor, je zlomená posteľ a preliačená chladnička. Nájomca tvrdí: „To tu už takto bolo, keď som prišiel.“ Bez dôkazu nemôžete siahnuť na jeho kauciu.
• Ako sa tomu vyhnúť: Vždy vypracujte detailný Preberací protokol. Zapíšte doň presný stav všetkých meračov (voda, elektrina, plyn), zoznam a stav spotrebičov a nábytku. K protokolu priložte kompletnú fotodokumentáciu nehnuteľnosti v deň odovzdania. Protokol musia podpísať obe strany.

CHYBA 6: Nesprávne rozdelenie nájomného a energií v zmluve

• Problém: V zmluve uvediete len jednu celkovú sumu, napríklad „600 € mesačne za všetko“. Ak ceny energií (elektrina, plyn, správca) prudko stúpnu, všetky nedoplatky idú z Vašej peňaženky, pretože v zmluve nemáte právny základ na ich prepočítanie a vymáhanie od nájomcu.
• Ako sa tomu vyhnúť: V kúpnej alebo nájomnej zmluve vždy striktne rozdeľte sumu na dve zložky: čisté nájomné (Váš zisk) a zálohy za energie a služby. Zmluva musí jasne hovoriť, že ak reálne vyúčtovanie prinesie nedoplatok, nájomca je povinný ho doplatiť.

CHYBA 7: Absencia pravidelných kontrol nehnuteľnosti

• Problém: Prenajmete byt a rok sa v ňom neukážete, pretože nechcete nájomcov otravovať. Po roku prídete na obhliadku a zistíte, že v byte tajne bývajú tri ďalšie osoby, pes, podlaha je zničená vodou a susedia pod nimi podávajú sťažnosti.
• Ako sa tomu vyhnúť: Priamo do nájomnej zmluvy zakomponujte Vaše právo na pravidelnú kontrolu nehnuteľnosti (napríklad raz za 3 mesiace po predchádzajúcom ohlásení 24 hodín vopred). Slušný nájomca s tým nemá problém a Vy včas odhalíte prípadné poškodenia priestoru.

CHYBA 8: „Realitná turistika“ a plytvanie vlastným časom

• Problém: Reagujete na každý telefonát z Bazoša a bežíte do bytu na obhliadku. Polovica ľudí nepríde, druhá polovica hľadá niečo iné a len sa prišla pozrieť. Strácate desiatky hodín svojho drahocenného času a víkendov.
• Ako sa tomu vyhnúť: Predtým, než niekoho pustíte do bytu, urobte telefonický predvýber. Pošlite im najskôr pôdorys alebo modernú 3D virtuálnu prehliadku. Ak človek uvidí byt online a má oň záujem aj naživo, až vtedy investujte svoj čas do osobného stretnutia.

CHYBA 9: Neohlásenie prenájmu na Daňovom úrade

• Problém: Majiteľ si povie, že prenájom nikde nenahlási, veď ide o malé peniaze. Ak sa však nepohodnete s nájomcom alebo susedmi, stačí jedno anonymné udanie na Daňový úrad. Hrozia Vám obrovské pokuty, doplatky na daniach a penále za niekoľko rokov dozadu.
• Ako sa tomu vyhnúť: Prenájom nehnuteľnosti je potrebné registrovať na Daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste byt prenajali. Navyše, na Slovensku existuje oslobodenie od dane z prenájmu do výšky 500 € ročne, čo Vám legálne znižuje daňovú povinnosť. Neriskujte zbytočné problémy.

CHYBA 10: Riešenie problémov príliš neskoro

• Problém: Nájomca Vám nezaplatí načas a povie, že mal nečakané výdavky, ale pošle to budúci týždeň. Budúci týždeň sa zmení na ďalší mesiac. Vy zľutovaním čakáte a zrazu Vám dlhuje sumu za tri mesiace, ktorú z neho už nikdy nedostanete.
• Ako sa tomu vyhnúť: V prenájme neexistujú výhovorky, je to čistý obchodný vzťah. Ak platba mešká hoci len 3 dni, okamžite posielajte oficiálnu písomnú (alebo SMS) výzvu na úhradu. Ak nájomca nekomunikuje, okamžite aktivujte podmienky ukončenia zmluvy. Rýchle konanie Vám zachráni tisíce eur.

ZÁVER: Ako prenajať na 100 % bezpečne a bez starostí?

Predaj alebo prenájom nehnuteľnosti na vlastnú päsť cez Bazoš sa môže zdať ako skvelý spôsob, ako ušetriť. No ako ste videli v tomto E-booku, stačí jedna drobná chyba v zmluve alebo nesprávny filter človeka a prídete o oveľa viac peňazí, než by stál profesionálny servis.

V realitnej kancelárii Finest Reality meníme pohľad na prenájom nehnuteľností. Pre Vás, ako majiteľa, je celý náš proces plne bezplatný – našu odmenu hradí nájomca.

Čo pre Vás urobíme v cene servisu?

1. Dôkladný skríning nájomcov: Cez naše interné systémy overíme ich platobnú schopnosť, zamestnanie a históriu, aby sme eliminovali riziko neplatičov.
2. Nepriestrelná zmluva: Naši notári vypracujú zmluvu striktne podľa Zákona o krátkodobom nájme, čím chránime Váš majetok na maximum.
3. NOVINKA – Predpredajný servis na naše náklady: Predtým, než do bytu vstúpi nový nájomca, náš profesionálny tím Vám celú nehnuteľnosť kompletné hĺbkovo vyčistí a umyje okná na naše vlastné náklady. Vy tak nastavíte vysokú latku čistoty hneď od prvého dňa.
4. Kompletná správa a preberacie protokoly: Vyriešime obhliadky (aj cez víkendy), odpíšeme merače a kompletne zastrešíme odovzdanie.

Nechajte starosti s mopom, handrou, inzerátmi a zmluvami na nás. Vy si len užívajte pravidelný a bezpečný príjem z Vášho prenájmu.

Kontaktujte nás ešte dnes pre nezáväznú konzultáciu:
📞 Telefón: +421 919 326 154
✉️ E-mail: finestreality@finestreality.sk
🌐 Web: finestreality.sk

Tešíme sa na spoluprácu s Vami!